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交通银行评10月房价数据：四季度量价增速回落

新浪财经讯 11月18日消息，统计局今日公布10月房价数据，27城新房价格环比上涨，上海涨幅最高。对此，金融研究中心分析称，在*策不断出台的背景下，当前房价和成交呈持续回暖态势，但房价涨势却略显乏力，预计四季度量价增速将有所回落。投资增速继续下行，主要原因在于土地购置大幅下降及新开工尚未明显好转。后续来自推地加快、资金向好、*策支持等改善投资指标的支撑因素依然存在。 以下为分析全文： 10月70个大中城市新建商品住宅价格环比算数平均为0.07%，涨幅较上月明显缩窄14个百分点。其中一线、二线、三线城市环比算术平均分别为1.22%、0.14%和-0.12%，均较上月回落。同比来看算数平均增速为-1.18%，降幅继续缩窄。其中一线城市同比大涨17.1%，带动作用明显。在成交方面，前10月商品房销售面积和销售额同比分别增长7.2%和20.7%，增速分别回落0.3个和1个百分点。 房价和成交仍然以稳定的步伐继续回暖的态势，然而在*策不断出台的背景下，涨势却显得有些乏力。预计四季度在宽松的*策环境和资金环境下，重点城市的成交复苏将继续，但量价增速将有所回落。同时，由于高频率小*策的边际效用递减，叠加季节性因素，明年初销售增速或明显放缓。 图1：70个大中城市新建商品住宅价格同环比算数涨跌幅 本月尤须关注的仍是投资增速的继续下行。月全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比月份回落0.6个百分点；东、中、部地区的投资增速全部下行，分别较月回落0.6、0.3、0.6个百分点。 投资单月增速出现了连续3个月负增，这在2009年以来尚属首次，主要原因仍在于土地购置的大幅下降以及新开工尚未明显好转。前10月开发企业土地购置面积与土地成交价款分别同比下降了33.8%和25.2%；新开工面积单月增速经历9月的昙花一现，10月再次跌入零值以下，同比-24.5%。这与去年10月的高基数有一定关系，但两位数的单月和累计降幅依然不小。 后续改善投资指标的积极因素仍然存在。一是10月土地购置面积环比上月出现提高，符合四季度供地节奏加快的预期。二是资金来源持续改善，增速继续较上月提高提高0.4个百分点；其中主要得益于个人按揭贷款的增速回升，其同比增长高达19.9%。三是来自*策层面坚定不移的支持。习总书记在11月10日中央财经领导小组会议上提出“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。10月末，商品房待售面积比9月末增加2122万平方米。从现在的情况来看，库存既是结果，又是原因：一方面，巨量的库存是过去十几年地方在建设扩张过程中无序开发生成的过量产物；另一方面，大量库存不消化掉，也会对下一步开发投资决策形成阻碍，不利于房地产业持续发展。 十八届五中全会放开了“全面二孩”*策，这项*策对房地产市场的真实影响需结合两个实际情况考虑，而不宜盲目夸大：一是需剔除本不受*策影响的“双独”家庭和之前已放开的“单独”家庭，即考虑双方均为非独生子女的家庭。二是在当前生养观念下，城镇家庭不一定普遍具有生育二孩的意向。结合现有的来自统计局、计生委及市场调研机构的统计和调查数据粗略推算，每年受“全面二孩”*策影响而新增二孩数量约为百万人级。 反映到住房需求上，短期内在自住需求方面，“全面二孩”带来的家庭人口数量增加将以改善性需求、户均面积的升级为主，成交套数不会出现激增。在投资需求方面，由于养育二孩后家庭总体开支增加，用于投资的可用资金相应减少，对投资性购房的影响反而为利空。而长期内，随着二十年后适婚人口的增加，刚需购房数量有望出现阶段性增多。