以下文章来源于底层设计师，作者底层设计师
底层设计师.
我们的任务是让中国商业精英更正确地决策。动荡时代，从国家、社会到企业，稳健运行需要坚实的管理底盘。这个底盘的设计者，我们定义为底层设计师，这是我们管理与创新案例研究院的代表符号。
分层、分幢销售可以让小企业获得有产权的物业，然而，此举也推动了工业厂房商品化的速度，被开发商利用，给予资本操控的空间。大量的“工改工”“村改”让许多中小企业失去了经营场地，很多租金到期的企业，面临着要不关门，要不迁走的困局。
作者：谢泓
封图：图虫创意
一家会员企业负责人最近找到我，说在广州附近有一块三四百亩的工业用地，原来规划盖普通的钢构厂房，容积率不高。但顺德的朋友告诉他，土地如今是稀缺资源，容积率低了不合算，怎么也要跟政府要求提高容积率，说容积率就是钱。
他一直犹豫：提高容积率，做成工业园，担心投资扩大，园区建设好招不到商，需要我们协助招商。由于一再犹豫，这块地已经过了政府规定的建设期，每天要交两万元的滞纳金，企业负责人非常着急。
企业方不理解：跟政府拿地，地价这么高，还要承担产值和税收，一旦过了建设期，罚款这么重。提高容积率也要大费周章，投资强度大了政府不是更合算吗？以前企业没土地难，现在有土地更难，土地怎么这么烫手了？
疯狂的土地
今年以来，特别是下半年，广州、佛山、中山等地，商住房地产陆续出现流拍，地王不再。与此同时，工业用地却供给紧张、价格屡创新高。其中缘由究竟是什么？
自年1月，深圳市出台《深圳市城市更新办法实施细则》，大力推动城市更新。很多企业转移到珠三角其它地方，毗邻深圳的珠三角地区工业厂房价格及租金受此影响上涨。随着中央政府对房地产市场的调控，大量资本进入工业地产领域，也带动近三年来珠三角地区城市更新、工改工、村级工业园改造的热情。
年上半年，广州市城市更新改造土地面积突破万平方米。年和年，佛山顺德每年拆除整理土地面积3万亩，到年底累计拆除整理超8万亩，改造约5.5万亩。但由于资本角力，哪怕工业土地供应增加，珠三角工业用地还是陆续拍出天价。
工业地产中介成交数据显示，从去年底到现在，深圳、东莞、惠州等珠三角城市的一些厂房租金上升了50%，个别地方甚至翻了一倍。
相对房地产，工业地产证券化水平不高，其投资价值在投资商看来远被低估。珠三角是制造业集聚区，工业厂房需求量大，规模也大，适当梳理就可以大规模证券化。工业地产可以规避中央对房地产管控，可以吸引资本投入，因而被开发商、地方政府、投资客以及银行看好。
目前，工业地产的开发者主要有四种主体，一是政府，二是专业的工业地产运营商，三是由住宅地产、商业地产等地产界人士转投工业地产，四是由实业转投工业地产。文章开头的那家企业就属于第四种类型。
很多游资也进入工业地产领域，见房就收，操控工业厂房租金市场。据了解，十年前深圳很多厂房就被中间商控制，这个趋势已逐步在珠三角蔓延。
从房地产到工业地产，地产炒作进入工业地产领域，开始推高中小制造业企业用地、用房成本。年出台的《广东省促进中小企业发展条例》也